Mietminderung wegen fehlender Einbauküche: Was gilt?

Die Wohnung ist bezogen, doch die zugesagte Einbauküche fehlt – oder Herd und Spüle sind nicht nutzbar. Wann dürfen Mieter die Miete mindern? Entscheidend sind Mietvertrag, Gebrauchstauglichkeit und die konkreten Umstände.

Darum geht es konkret

Eine fehlende Einbauküche ist nur dann ein mietrechtlicher Mangel, wenn die Küche oder bestimmte Teile zur vertraglich geschuldeten Ausstattung gehören. Entscheidend sind die Nutzungsbeeinträchtigung und die konkreten Vereinbarungen.

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Muss der Vermieter überhaupt eine Einbauküche bereitstellen?

Die neue Mietwohnung ist bezugsfertig, aber die zugesagte Einbauküche fehlt. Vielleicht wurde die Küche vor dem Einzug ausgebaut, die Lieferung verzögert sich oder wichtige Geräte funktionieren nicht. Ohne Herd, Spüle und Arbeitsfläche ist der Alltag erheblich eingeschränkt. Viele Mieter fragen sich deshalb: Darf ich weniger Miete zahlen?

Eine Mietminderung kann in Betracht kommen. Sie ist aber keineswegs bei jeder Wohnung ohne Einbauküche zulässig. Entscheidend ist insbesondere, welche Ausstattung der Vermieter vertraglich schuldet und wie stark die Nutzung der Wohnung beeinträchtigt ist.

Nicht jede Mietwohnung muss automatisch mit einer Einbauküche ausgestattet sein. Maßgeblich ist zunächst die Vereinbarung im Mietvertrag. Wurde die Wohnung ausdrücklich „mit Einbauküche“ vermietet, gehört diese grundsätzlich zum geschuldeten Zustand. Auch die Wohnungsbeschreibung, das Übergabeprotokoll und konkrete Zusagen können für die Auslegung der Vereinbarung wichtig sein.

Wurde dagegen eine Wohnung ohne Einbauküche vermietet und soll der Mieter selbst eine Küche beschaffen, begründet das bloße Fehlen einer Einbauküche regelmäßig keinen Mangel. Zu unterscheiden ist außerdem zwischen einer vollständigen Einbauküche und einzelnen, vertraglich geschuldeten Anschlüssen oder Einrichtungen.

Praxisbeispiel: Im Mietvertrag steht „Einbauküche vorhanden“. Beim Einzug fehlen sämtliche Küchenschränke, Herd und Spüle. Dann spricht vieles dafür, dass die Wohnung nicht in dem vereinbarten Zustand übergeben wurde.

2. Wann ist eine Mietminderung nach § 536 BGB möglich?

Nach § 536 BGB ist die Miete kraft Gesetzes gemindert, wenn ein Mangel die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder mehr als unerheblich beeinträchtigt. Ist die Nutzung vollständig aufgehoben, entfällt die Miete für die Dauer dieser Beeinträchtigung; bei einer teilweisen Einschränkung ist sie angemessen herabgesetzt.

Bei einer fehlenden Einbauküche kommt es deshalb auf zwei Fragen an:

• Vertraglicher Sollzustand: Hat der Vermieter die Küche oder bestimmte Geräte und Einbauten zugesagt?
• Tatsächliche Einschränkung: Ist Kochen, Spülen oder die normale Nutzung der Küche unmöglich oder nur eingeschränkt?

Eine bloß geringfügige Beeinträchtigung reicht für eine Mietminderung nicht aus. Dagegen kann eine vollständig fehlende, mitvermietete Küche einen erheblichen Mangel darstellen.

3. Wie hoch darf die Mietminderung ausfallen?

Es gibt keine gesetzlich festgelegte Minderungsquote für eine fehlende Einbauküche. Die Höhe hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. Eine pauschale Angabe wie „immer 10 Prozent“ oder „automatisch 20 Prozent“ wäre daher nicht zuverlässig.

Bei der Bewertung können insbesondere folgende Umstände eine Rolle spielen:

• Fehlt die gesamte vertraglich vereinbarte Küche oder nur ein einzelnes Gerät?
• Sind Herd, Spüle, Kühlschrank und Arbeitsflächen nutzbar?
• Wie lange dauert die Beeinträchtigung?
• Gibt es eine zumutbare, tatsächlich nutzbare Übergangslösung?
• Welche Auswirkungen hat der Mangel auf die vertragsgemäße Nutzung der Wohnung insgesamt?

Die Minderung bezieht sich nach der Rechtsprechung grundsätzlich auf die Bruttomiete einschließlich der vereinbarten Betriebskostenvorauszahlungen beziehungsweise -pauschalen. Eine zu hoch angesetzte Kürzung kann allerdings Mietrückstände verursachen und erhebliche Risiken auslösen. Deshalb sollte die Quote nicht allein anhand beliebiger Tabellen aus dem Internet bestimmt werden.

4. Was gilt, wenn nur Herd, Spüle oder Kühlschrank fehlen?

Auch eine teilweise unvollständige Küche kann einen Mangel darstellen. Entscheidend ist, ob die fehlenden Bestandteile zum vertraglich geschuldeten Zustand gehören und wie sehr die Gebrauchstauglichkeit eingeschränkt ist.

Fehlender Herd: Ist ein Herd mitvermietet, kann dessen Ausfall die Kochmöglichkeit erheblich beeinträchtigen. Ob eine mobile Kochplatte die Einschränkung mindert, hängt davon ab, ob sie eine zumutbare und ausreichende Ersatzlösung darstellt.

Fehlende Spüle: Ohne funktionsfähige Spüle kann die Küchennutzung erheblich erschwert sein. Dabei kommt es auch auf die Wasseranschlüsse und die übrigen Nutzungsmöglichkeiten an.

Defekter Kühlschrank: Ist der Kühlschrank Bestandteil der mitvermieteten Ausstattung, kann ein Defekt relevant sein. Gehört das Gerät dagegen dem Mieter, muss der Vermieter dafür normalerweise nicht einstehen.

Fehlende Front oder beschädigter Griff: Nicht jeder optische Fehler führt zu einer Mietminderung. Eine nur unerhebliche Beeinträchtigung der Nutzung genügt nach § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB nicht.

5. Wem gehört die Einbauküche?

Bei Streitigkeiten ist häufig unklar, ob die Küche dem Vermieter, dem Mieter oder einem Vormieter gehört. Das kann die rechtliche Bewertung verändern.

• Vom Vermieter mitvermietete Küche: Der Vermieter muss grundsätzlich den vereinbarten Zustand erhalten (§ 535 BGB).
• Eigene Küche des Mieters: Für Defekte der eigenen Geräte oder Möbel ist der Vermieter grundsätzlich nicht verantwortlich.
• Vom Vormieter übernommene Küche: Hier muss geprüft werden, ob der Mieter die Küche selbst übernommen hat oder ob sie Bestandteil der Vermieterleistung geworden ist.

Auch besondere Vereinbarungen zur unentgeltlichen Überlassung oder zur Instandhaltung müssen im Einzelfall ausgelegt und auf ihre Wirksamkeit geprüft werden. Die bloße Bezeichnung im Vertrag entscheidet nicht immer allein.

6. Muss der Mieter den Mangel melden?

Ja. Nach § 536c BGB muss der Mieter einen während der Mietzeit auftretenden Mangel grundsätzlich unverzüglich anzeigen. Unterbleibt die erforderliche Anzeige, kann dies rechtliche Nachteile haben. Auch bei einer bereits bei Übergabe fehlenden Küche sollte der Zustand sofort schriftlich dokumentiert und gegenüber dem Vermieter gerügt werden.

Die Mietminderung entsteht bei Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen grundsätzlich automatisch; eine vorherige Genehmigung durch den Vermieter ist nicht erforderlich. Eine Fristsetzung ist für die Minderung selbst grundsätzlich keine Voraussetzung. Für andere Ansprüche, etwa bestimmte Schadensersatzansprüche oder weitere Rechte, können zusätzliche Voraussetzungen gelten.

Wichtig: Kennt der Mieter einen Mangel bereits bei Vertragsschluss oder nimmt er die Wohnung trotz Kenntnis eines Mangels vorbehaltlos an, können Rechte nach § 536b BGB eingeschränkt sein. Die Einzelheiten sind entscheidend.

7. Wie gehen Mieter bei fehlender Einbauküche richtig vor?

Schritt 1: Mietvertrag und Zusagen prüfen. Steht dort ausdrücklich, dass eine Einbauküche oder bestimmte Geräte mitvermietet werden? Auch Übergabeprotokoll, Exposé und Schriftverkehr aufbewahren.

Schritt 2: Mangel dokumentieren. Fotos der fehlenden oder defekten Ausstattung anfertigen, Einzugsdatum und Einschränkungen notieren.

Schritt 3: Vermieter schriftlich informieren. Konkret beschreiben, was fehlt oder nicht funktioniert, und die Herstellung des vertragsgemäßen Zustands verlangen.

Schritt 4: Angemessene Frist zur Abhilfe setzen. Das ist für die Mietminderung selbst nicht zwingend, hilft aber bei der Organisation der Mangelbeseitigung und kann für weitere Rechte wichtig sein.

Schritt 5: Minderungsquote sorgfältig prüfen. Nicht willkürlich einen Betrag einbehalten. Bei Unsicherheit rechtlichen Rat einholen, um gefährliche Zahlungsrückstände zu vermeiden.

Schritt 6: Zahlungen und Kommunikation nachvollziehbar halten. Dokumentieren, welche Miete für welchen Zeitraum gezahlt wurde und wie sich der Mangel entwickelt hat.

8. Können Mieter zusätzlich Schadensersatz verlangen?

Unter den Voraussetzungen des § 536a BGB können neben der Mietminderung auch Schadensersatzansprüche bestehen. Das ist aber kein Automatismus. Entscheidend sind unter anderem Ursache und Zeitpunkt des Mangels, ein mögliches Verschulden beziehungsweise ein Verzug mit der Mangelbeseitigung sowie ein nachweisbarer Schaden.

Beispielsweise können zusätzliche Kosten für eine notwendige Übergangslösung im Einzelfall relevant sein. Rechnungen und Belege sollten deshalb aufbewahrt werden. Nicht jede Ausgabe für Restaurantbesuche ist automatisch ersatzfähig.

Eine Selbstvornahme auf Kosten des Vermieters ist nur unter den gesetzlichen Voraussetzungen zulässig. Mieter sollten deshalb nicht ohne Prüfung eine neue Küche bestellen und dem Vermieter die Rechnung schicken.

9. Häufige Fragen zur Mietminderung wegen fehlender Küche

Darf ich die Miete mindern, wenn die Wohnung ohne Küche vermietet wurde?
Allein deshalb normalerweise nicht. Eine Minderung setzt eine Abweichung vom vertraglich geschuldeten Zustand voraus.

Ist eine Mietminderung auch bei einer defekten Einbauküche möglich?
Ja, wenn die Küche oder das betroffene Gerät mitvermietet ist und die Beeinträchtigung nicht nur unerheblich ist.

Muss der Vermieter erst eine Frist verstreichen lassen?
Für die gesetzliche Mietminderung nach § 536 BGB grundsätzlich nicht. Der Mangel muss aber rechtlich vorliegen; die Anzeigepflichten sind zu beachten.

Gibt es eine feste Prozentzahl?
Nein. Die Quote muss anhand der konkreten Einschränkung bestimmt werden.

Was passiert, wenn ich zu viel Miete einbehalte?
Dann können Mietrückstände entstehen. Je nach Höhe und Umständen kann das erhebliche mietrechtliche Folgen bis hin zu einer Kündigung haben.

10. Fazit: Mietvertrag und tatsächliche Nutzbarkeit entscheiden

Fehlt eine ausdrücklich mitvermietete Einbauküche, kann das einen erheblichen Wohnungsmangel darstellen. Eine Mietminderung kommt dann nach § 536 BGB in Betracht. Wurde die Wohnung dagegen ohne Küche vermietet, besteht allein wegen des Fehlens einer Einbauküche regelmäßig kein Minderungsrecht.

Wie hoch eine mögliche Minderung ausfällt, hängt von der tatsächlichen Beeinträchtigung ab. Mieter sollten den Zustand dokumentieren, den Vermieter informieren und die Höhe einer Kürzung sorgfältig prüfen.

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Ob zugesagte Einbauküche, defekter Herd oder verzögerte Küchenmontage: Die mietrechtliche Bewertung hängt von der konkreten Vertragslage ab. Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle rechtliche Prüfung.

Rechtsanwalt Christoph Schüll - Küchenanwalt / bundesweit

Christoph Schüll ist Rechtsanwalt und Eigentümer der auf Schadenersatzrecht fokussierten Aachener Kanzlei Schüll Rechtsanwälte.  Persönliches Interesse und ein “juristisches Fingerspitzengefühl” in Verbraucherangelegenheiten machen ihn zudem zu einem streitbaren Verfechter von Verbraucherrechten.

So machte sich der engagierte Jurist schon früh einen Namen bei der Durchsetzung von Verbraucherrechten gegenüber Online-Shops wie z.B. “Seats and Sofas”. Als “Küchenanwalt” betreut er eine große Zielgruppe mit mannigfaltigen Themen. Letzten Endes geht es um Kaufrecht, Vertragsrecht und weitere Rechtsnormen die im Streit mit Küchenherstellern, Lieferanten und Monteuren zum Einsatz kommen.