Küche in der Mietwohnung: Vermieter oder Mieter zuständig?

1. Grundregel: Der Vermieter muss die Mietsache erhalten

Der Backofen heizt nicht mehr, der Wasserhahn tropft oder die Schranktür hängt schief. Wenn in einer Mietwohnung etwas an der Einbauküche kaputtgeht, stellt sich schnell die Frage: Muss der Vermieter die Reparatur bezahlen – oder der Mieter?

Eine allgemeine Antwort gibt es nicht. Entscheidend ist zunächst, ob die Küche zur vermieteten Ausstattung gehört oder vom Mieter selbst eingebracht wurde. Auch die Ursache des Schadens und die Vereinbarungen im Mietvertrag spielen eine Rolle.

Nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB muss der Vermieter die Mietsache während der Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand erhalten. Ist die Einbauküche mitvermietet, umfasst diese Pflicht grundsätzlich auch die zur Küche gehörenden Schränke und Geräte.

Geht beispielsweise der mitvermietete Backofen aufgrund eines altersbedingten Defekts kaputt, ist grundsätzlich der Vermieter für die Wiederherstellung des vertragsgemäßen Zustands zuständig. Das bedeutet nicht, dass Mieter jeden Defekt ungeprüft auf Kosten des Vermieters beheben lassen dürfen.

Wichtig: Entscheidend ist nicht allein, wem die Küche zivilrechtlich gehört. Maßgeblich ist auch, welche Nutzung und Ausstattung der Vermieter vertraglich schuldet.

2. Wem gehört die Einbauküche – und was steht im Mietvertrag?

Bei Einbauküchen in Mietwohnungen kommen verschiedene Konstellationen vor:

• Mitvermietete Einbauküche: Die Küche gehört zum vereinbarten Ausstattungsumfang der Wohnung. Grundsätzlich ist der Vermieter für die Instandhaltung verantwortlich.
• Vom Mieter selbst gekaufte Küche: Der Mieter trägt im Regelfall die Kosten für Reparaturen an seinen eigenen Schränken und Geräten.
• Vom Vormieter übernommene Küche: Hat der neue Mieter die Küche selbst vom Vormieter gekauft, ist sie normalerweise nicht automatisch Teil der Vermieterleistung.
• Gesondert überlassene Küche: Bei einer als „unentgeltlich überlassen“ bezeichneten Küche muss die tatsächliche Vereinbarung genau geprüft werden. Nicht jede Klausel ist ohne Weiteres wirksam oder eindeutig.

Ein Blick in Mietvertrag, Übergabeprotokoll und gegebenenfalls eine Übernahmevereinbarung mit dem Vormieter hilft bei der Einordnung.

3. Wer bezahlt einen defekten Herd oder Backofen?

Ist Herd oder Backofen mitvermietet und fällt das Gerät ohne Verschulden des Mieters aus, muss der Vermieter grundsätzlich den vertragsgemäßen Zustand wiederherstellen. Je nach Situation kann eine Reparatur oder ein Austausch erforderlich sein.

Gehört der Herd dem Mieter selbst, ist dieser regelmäßig für die Reparatur zuständig. Anders kann es sein, wenn der Schaden durch einen vom Vermieter zu verantwortenden Mangel der Wohnung verursacht wurde; dann sind weitere Ansprüche gesondert zu prüfen.

Wurde der Defekt durch eine unsachgemäße Nutzung des Mieters verursacht, kann dieser unter den gesetzlichen Voraussetzungen schadensersatzpflichtig sein. Normale Abnutzung durch vertragsgemäßen Gebrauch muss der Mieter dagegen nach § 538 BGB grundsätzlich nicht ersetzen.

4. Was gilt bei Kühlschrank, Geschirrspüler und Dunstabzugshaube?

Für mitvermietete Elektrogeräte gelten im Ausgangspunkt dieselben Regeln. Der Vermieter muss die vertraglich geschuldete Ausstattung erhalten. Dazu können Kühlschrank, Geschirrspüler, Kochfeld, Backofen und Dunstabzugshaube gehören.

Ein Defekt bedeutet aber nicht automatisch, dass der Mieter ein beliebiges neues Wunschmodell verlangen kann. Entscheidend ist die Wiederherstellung des vereinbarten Zustands und einer vertragsgemäßen Nutzung. Ob ein Gerät repariert oder durch ein geeignetes anderes ersetzt wird, hängt vom Einzelfall ab.

Bei sicherheitsrelevanten Defekten, etwa verschmorten Kabeln oder auffälligen elektrischen Geräuschen, sollte das Gerät nicht weiter benutzt und der Vermieter beziehungsweise ein Fachbetrieb unverzüglich informiert werden.

5. Undichte Spüle, Wasserhahn oder Abfluss: Wer ist zuständig?

Bei Spüle und Armaturen muss genau unterschieden werden: Gehören sie zur mitvermieteten Küche? Sind sie Teil der vom Vermieter gestellten Sanitärinstallation? Oder wurden einzelne Bestandteile vom Mieter selbst eingebaut?

Bei einem Mangel an der vermieteten Installation ist grundsätzlich der Vermieter für die Instandsetzung zuständig. Hat der Mieter dagegen beispielsweise durch unsachgemäße Montage oder Beschädigung einen Schaden verursacht, kann eine Ersatzpflicht bestehen.

Bei Wasseraustritt: Soweit gefahrlos möglich, Wasserzufuhr abstellen, weitere Schäden vermeiden und den Vermieter sofort informieren. Bei einem akuten Wasserschaden darf die Meldung nicht aufgeschoben werden.

6. Darf der Vermieter Reparaturkosten über eine Kleinreparaturklausel abwälzen?

Viele Mietverträge enthalten eine sogenannte Kleinreparaturklausel. Eine solche Klausel kann unter engen Voraussetzungen wirksam sein. Sie muss insbesondere auf Gegenstände beschränkt sein, die dem häufigen und unmittelbaren Zugriff des Mieters ausgesetzt sind, und angemessene Grenzen für die einzelne Reparatur sowie die jährliche Gesamtbelastung vorsehen.

Es gibt keine einheitliche gesetzliche Eurogrenze, die für alle Mietverträge gilt. Die Wirksamkeit hängt vom Wortlaut und den Umständen ab.

Eine Kleinreparaturklausel macht den Mieter auch nicht automatisch dafür verantwortlich, selbst einen Handwerker zu beauftragen. Zudem darf eine solche Klausel nicht beliebige Schäden oder größere Reparaturen auf den Mieter übertragen.

Ist eine Reparatur teurer als die wirksam vereinbarte Einzelobergrenze, kommt eine anteilige Belastung des Mieters allein aufgrund dieser Klausel grundsätzlich nicht in Betracht.

7. Was gilt bei selbst verursachten Schäden?

Wer einen Küchenschrank mutwillig beschädigt oder ein Gerät unsachgemäß behandelt, kann zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet sein. Maßgeblich sind insbesondere die vertraglichen Pflichten und die gesetzlichen Regeln über Schadensersatz.

Nicht jeder Defekt ist jedoch ein Beweis für ein Fehlverhalten des Mieters. Geräte altern, Scharniere verschleißen und Dichtungen können undicht werden. Die Beurteilung hängt von der Ursache des Schadens und den jeweiligen Darlegungs- und Beweislastregeln ab.

Bei einer Ersatzforderung ist außerdem zu berücksichtigen, dass der Vermieter nicht ohne Weiteres eine erhebliche Wertverbesserung auf Kosten des Mieters erhalten darf. Je nach Fall kann ein Abzug „neu für alt“ relevant sein.

8. Kann der Vermieter eine alte Küche einfach entfernen?

Gehört die Einbauküche zum vertraglich geschuldeten Zustand, darf der Vermieter sie grundsätzlich nicht ersatzlos entfernen und die Wohnung dadurch schlechter nutzbar machen. Ein Austausch gegen eine funktionsfähige, vertragsgemäße Lösung kann dagegen möglich sein.

Bei geplanten Arbeiten kommt es darauf an, ob es sich um Instandhaltung, Instandsetzung oder Modernisierung handelt. Für die einzelnen Maßnahmen gelten unterschiedliche Regeln, unter anderem zu Ankündigung und Duldung.

Auch der Mieter darf eine mitvermietete Küche nicht ohne Weiteres ausbauen oder entsorgen. Vor größeren Änderungen sollte eine schriftliche Vereinbarung getroffen werden.

9. Was tun, wenn der Vermieter die Küche nicht repariert?

Schritt 1: Mangel dokumentieren. Fotos, Fehlerbeschreibung, Datum und mögliche Folgen festhalten.

Schritt 2: Vermieter unverzüglich informieren. Nach § 536c BGB besteht grundsätzlich eine Pflicht zur Mängelanzeige. Die Mitteilung sollte nachweisbar erfolgen.

Schritt 3: Abhilfe verlangen. Den Defekt konkret schildern und eine den Umständen angemessene Frist zur Reparatur setzen. Bei dringenden Gefahren ist sofortiges Handeln erforderlich.

Schritt 4: Weitere Rechte prüfen. Unter den Voraussetzungen des § 536 BGB kann eine Mietminderung in Betracht kommen, wenn die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung mehr als unerheblich beeinträchtigt ist. Eine pauschale Minderungsquote für jeden Küchendefekt gibt es nicht.

Schritt 5: Nicht vorschnell selbst beauftragen. Eine Selbstvornahme mit Aufwendungsersatz nach § 536a Abs. 2 BGB setzt besondere Voraussetzungen voraus, etwa Verzug des Vermieters mit der Mangelbeseitigung oder eine notwendige sofortige Maßnahme zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache.

Auch Schadensersatzansprüche können nach § 536a Abs. 1 BGB unter weiteren Voraussetzungen bestehen. Wer Miete eigenmächtig zu stark kürzt, riskiert Zahlungsrückstände.

10. Wer muss die Einbauküche beim Auszug entfernen?

Eine vom Mieter selbst eingebrachte Küche muss beim Auszug grundsätzlich entfernt werden, sofern keine andere Vereinbarung besteht. Der Mieter muss die Wohnung im vertraglich geschuldeten Zustand zurückgeben und gegebenenfalls von ihm vorgenommene Veränderungen zurückbauen.

Eine mitvermietete Küche bleibt dagegen grundsätzlich in der Wohnung. Wer die Küche vom Vormieter übernommen hat, sollte vor dem Auszug klären, ob ein Nachmieter sie übernehmen möchte und ob der Vermieter zustimmen muss.

Ob eine konkrete Rückbaupflicht besteht, hängt auch von den getroffenen Vereinbarungen ab.

11. Häufige Fragen zur Einbauküche in der Mietwohnung

Der mitvermietete Kühlschrank ist kaputt. Muss der Vermieter zahlen?
Bei einem Defekt ohne Verantwortlichkeit des Mieters ist grundsätzlich der Vermieter zur Instandsetzung verpflichtet. Eine wirksame Kleinreparaturklausel kann im begrenzten Umfang eine Kostenbeteiligung vorsehen.

Kann der Vermieter die Reparaturpflicht vollständig auf mich übertragen?
Eine umfassende formularmäßige Übertragung der Instandhaltungspflicht ist regelmäßig rechtlich problematisch. Entscheidend ist die konkrete Vereinbarung und ihre Wirksamkeit.

Wer zahlt bei normalem Verschleiß?
Bei einer mitvermieteten Küche grundsätzlich der Vermieter. Für Veränderungen oder Verschlechterungen durch vertragsgemäßen Gebrauch haftet der Mieter nach § 538 BGB nicht.

Darf ich die Miete wegen eines defekten Herdes mindern?
Das kann möglich sein, wenn der Herd mitvermietet ist und der Defekt die vertragsgemäße Nutzung mehr als unerheblich beeinträchtigt. Die Höhe richtet sich nach dem Einzelfall.

Gilt das auch für eine vom Vormieter gekaufte Küche?
In der Regel nicht als Pflicht des Vermieters, sofern die Küche nicht zugleich Bestandteil der Vermieterleistung geworden ist. Die Übernahmevereinbarung und der Mietvertrag sind entscheidend.

12. Fazit: Erst den Vertrag prüfen, dann die Zuständigkeit klären

Bei einer mitvermieteten Einbauküche ist grundsätzlich der Vermieter für die Instandhaltung verantwortlich. Gehört die Küche dem Mieter selbst und ist sie nicht Teil der geschuldeten Ausstattung, muss dieser regelmäßig selbst für Reparaturen sorgen.

Bei Schäden durch unsachgemäßen Gebrauch, wirksamen Kleinreparaturklauseln oder besonderen Überlassungsvereinbarungen kann die Lage anders sein. Deshalb lohnt es sich, Mietvertrag und Schadensursache sorgfältig zu prüfen, bevor Reparaturen beauftragt oder Zahlungen gekürzt werden.

kuechenanwalt.de – Rechtssicherheit rund um Ihre Küche

Ob defekter Backofen, undichte Spüle oder Streit über den Austausch der Einbauküche: Entscheidend sind die Vereinbarungen und der konkrete Schaden. Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle rechtliche Prüfung.

Rechtsanwalt Christoph Schüll - Küchenanwalt / bundesweit

Christoph Schüll ist Rechtsanwalt und Eigentümer der auf Schadenersatzrecht fokussierten Aachener Kanzlei Schüll Rechtsanwälte.  Persönliches Interesse und ein “juristisches Fingerspitzengefühl” in Verbraucherangelegenheiten machen ihn zudem zu einem streitbaren Verfechter von Verbraucherrechten.

So machte sich der engagierte Jurist schon früh einen Namen bei der Durchsetzung von Verbraucherrechten gegenüber Online-Shops wie z.B. “Seats and Sofas”. Als “Küchenanwalt” betreut er eine große Zielgruppe mit mannigfaltigen Themen. Letzten Endes geht es um Kaufrecht, Vertragsrecht und weitere Rechtsnormen die im Streit mit Küchenherstellern, Lieferanten und Monteuren zum Einsatz kommen.