Einbauküche beim Hausverkauf: Gehört sie zur Immobilie?

Beim Hausverkauf steht oft eine hochwertige Einbauküche im Gebäude. Doch ist sie automatisch im Kaufpreis enthalten? Entscheidend sind die rechtliche Einordnung der Küche und vor allem eine eindeutige Vereinbarung im notariellen Kaufvertrag.

Darum geht es konkret

Eine Einbauküche gehört beim Hausverkauf nicht in jedem Fall automatisch zur Immobilie. Ob sie wesentlicher Bestandteil, Zubehör oder eine eigenständige bewegliche Sache ist, hängt von den Umständen ab. Käufer und Verkäufer sollten im notariellen Vertrag ausdrücklich festhalten, welche Küchenmöbel und Geräte mitverkauft werden.

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Ob die Küche mitverkauft wird, hängt vom Einbau und vom Kaufvertrag ab

Haus gekauft – aber die Küche ist plötzlich weg? Für Käufer kann das eine teure Überraschung sein. Verkäufer wiederum gehen manchmal davon aus, dass sie ihre Einbauküche beim Auszug mitnehmen dürfen. Eine allgemeine Regel, nach der jede Einbauküche automatisch zum Haus gehört, gibt es nicht. Es kommt auf den konkreten Einbau und die vertraglichen Absprachen an.

Gehört eine Einbauküche automatisch zum Haus?

Nein. Rechtlich muss zwischen wesentlichen Bestandteilen des Gebäudes, Zubehör und selbstständigen beweglichen Sachen unterschieden werden. Diese Einordnung beeinflusst, ob die Küche ohne besondere Vereinbarung vom Grundstückskauf erfasst wird.

Nach § 94 BGB gehören Sachen, die zur Herstellung des Gebäudes eingefügt sind, grundsätzlich zu dessen wesentlichen Bestandteilen. Eine übliche Einbauküche wird jedoch nicht allein dadurch zum wesentlichen Gebäudebestandteil, dass Schränke an der Wand befestigt oder Geräte angeschlossen sind. Entscheidend sind die bauliche Verbindung, die Funktion im Gebäude und die Umstände des Einzelfalls.

Wann kann die Küche ein wesentlicher Bestandteil sein?

Ein wesentlicher Bestandteil kann insbesondere dann vorliegen, wenn eine Einrichtung nach ihrer konkreten baulichen Ausführung und Funktion zum Gebäude selbst gehört. Eine bloß maßgenaue Planung oder Verschraubung genügt dafür nicht automatisch. Auch die Frage, ob die Küche ohne erhebliche Eingriffe ausgebaut werden kann, kann bei der Beurteilung eine Rolle spielen.

Ist eine Einrichtung tatsächlich wesentlicher Bestandteil des Gebäudes, kann sie grundsätzlich nicht unabhängig vom Grundstück veräußert werden (§§ 93, 94 BGB). Bei normalen Einbauküchen sollte man eine solche Einordnung aber nicht ungeprüft voraussetzen.

Was bedeutet „Zubehör“ beim Hausverkauf?

Eine Küche kann unter bestimmten Voraussetzungen auch als Zubehör im Sinne von § 97 BGB eingeordnet werden. Zubehör sind bewegliche Sachen, die dem wirtschaftlichen Zweck der Hauptsache dauerhaft zu dienen bestimmt sind und zu ihr in einem entsprechenden räumlichen Verhältnis stehen. Ob diese Voraussetzungen bei einer konkreten Einbauküche erfüllt sind, ist nicht pauschal zu beantworten.

Für Zubehör enthält § 926 BGB eine wichtige Regel: Die Veräußerung des Grundstücks erstreckt sich im Zweifel auch auf das Zubehör, soweit es dem Veräußerer gehört. Gerade weil die rechtliche Einordnung streitig sein kann, sollten sich Käufer und Verkäufer darauf nicht verlassen.

Was gilt für Herd, Kühlschrank und Geschirrspüler?

Bei Elektrogeräten ist besondere Vorsicht geboten. Ein freistehender Kühlschrank ist regelmäßig leichter als selbstständige bewegliche Sache erkennbar als eine fest integrierte Einrichtung. Aber auch ein Einbauherd oder ein Geschirrspüler wird nicht allein durch den Anschluss automatisch Bestandteil des Gebäudes.

Am sichersten ist eine genaue Liste im Kaufvertrag: Küchenmöbel, Arbeitsplatte, Spüle, Armatur, Kochfeld, Backofen, Dunstabzugshaube, Kühlschrank und Geschirrspüler sollten einzeln oder als eindeutig beschriebenes Gesamtpaket genannt werden.

Was muss im notariellen Kaufvertrag stehen?

Der Kaufvertrag über ein Grundstück muss nach § 311b Abs. 1 BGB notariell beurkundet werden. Ob die Einbauküche mitverkauft wird, sollte deshalb bereits vor der Beurkundung geklärt und im Vertrag festgehalten werden. Mündliche Zusagen oder Angaben im Immobilienexposé sind als alleinige Absicherung riskant.

Eine mögliche Formulierung lautet: „Die im Objekt vorhandene Einbauküche einschließlich der im Vertrag bezeichneten Elektrogeräte ist im Kaufpreis enthalten und verbleibt bei Übergabe im Haus.“ Welche Geräte dazugehören und in welchem Zustand sie übergeben werden, sollte ergänzend dokumentiert werden. Die konkrete Vertragsgestaltung gehört in die Abstimmung mit dem Notariat.

Kann der Verkäufer die Küche vor der Übergabe ausbauen?

Das hängt davon ab, was verkauft wurde. Ist die Küche Vertragsbestandteil, darf der Verkäufer sie nicht einfach entfernen und trotzdem die vereinbarte Leistung als vollständig ansehen. Ist sie dagegen nicht mitverkauft und rechtlich selbstständig, kann ihre Mitnahme zulässig sein. Unabhängig davon dürfen beim Ausbau keine vertragswidrigen Schäden am Gebäude hinterlassen werden.

Entsteht Streit, sind der notarielle Vertrag, Anlagen, Übergabeprotokolle und gegebenenfalls die Korrespondenz vor dem Kauf entscheidende Beweismittel. Käufer sollten möglichst vor der Schlüsselübergabe prüfen, ob die vereinbarte Ausstattung noch vorhanden ist.

Sollte für die Einbauküche ein eigener Preis ausgewiesen werden?

Eine nachvollziehbare Aufteilung des Kaufpreises auf Grundstück beziehungsweise Gebäude und mitverkaufte bewegliche Gegenstände kann sinnvoll sein. Das kann auch für die grunderwerbsteuerliche Behandlung relevant sein. Voraussetzung ist jedoch eine realistische Bewertung; ein beliebig hoher Küchenpreis wird nicht allein deshalb anerkannt, weil er im Vertrag steht.

Die steuerliche Behandlung hängt vom konkreten Fall ab. Wer eine Kaufpreisaufteilung plant, sollte sie vor der Beurkundung mit dem Notariat und gegebenenfalls steuerlich prüfen.

Checkliste: So vermeiden Käufer und Verkäufer Streit

• Bestand festhalten: Welche Schränke, Arbeitsplatten und Geräte sind vorhanden?
• Mitverkauf ausdrücklich regeln: Bleibt die Küche im Haus oder wird sie ausgebaut?
• Zustand dokumentieren: Fotos, Gerätebezeichnungen und bekannte Defekte notieren.
• Kaufpreisaufteilung prüfen: Nur realistische Werte für bewegliche Gegenstände ansetzen.
• Übergabe kontrollieren: Im Protokoll festhalten, ob alles Vereinbarte vorhanden ist.

Fazit: Entscheidend ist eine klare Vereinbarung

Eine Einbauküche ist beim Hausverkauf nicht automatisch immer enthalten – und auch nicht automatisch ausgeschlossen. Ob sie zum Gebäude gehört, Zubehör ist oder als bewegliche Sache gesondert behandelt wird, hängt von den konkreten Umständen ab. Am zuverlässigsten verhindert eine eindeutige Regelung im notariellen Kaufvertrag späteren Streit.